新冠肺炎疫情给我国不少行业带来了较大冲击，根据国内律师回馈，在政府颁发行动限制令后，店铺业者面对租户合约纠纷，首当其冲是餐饮业，接着是零售商店。

Messrs Ezzah Elia& Associates律师楼的律师法汉受询时表明，该律师楼亦接到不少租户法律咨询，以其律师楼处理的租户合约咨询度最高的是餐饮业、健身中心和零售店。

他说，常见的情况是租户不仅不能支付当前的未偿还的租金，一些是拖欠高额的租金，因此要求延长付款期限，有些业主（公司）免除几个月的租金。

律师何国胜也有同感，他说，向律师楼咨询有关租户合约问题突然大增，前来咨询的商业领域有餐饮业、服装店及食品快餐店等的租户合约。

“行动限制令（MCO）在3月18日开始，进入4月后，就有不少身边经营生意的朋友，或者是朋友的友人面对租户合约问题，前来咨询。”

至于，Marcus Tan & Co律师陈键汉的律师楼，最常见的情况是商场租户，尤其是一些人流比较少的商场更是存在不少要求减租的问题。一般的租约都不会允许，或都不会含有减租的条款，所以要减租必须回归到谈判桌上，完全看双方的谈判条件与结果。

他告诉《透视大马》，商场业主所起草的租约都会比较倾向于商场业主的利益，因此商场租户通常无可奈何，有必要在签署租约时清楚了解所有条款。

“在疫情过后，可以看见的是非关键领域的冲击最大，再加上电商与新零售模式的影响，许多不需要实体店的领域已纷纷转投线上模式，例如手机店、服装店（现在也不可试衣服）、装饰品店等，似乎已陷入必须关闭实体店的窘境。”

由于全球从未经历过新冠肺炎疫情，疫情大流行爆发让各国措手不及应对租户合约问题，陈键汉提出3项建议，第一，无论是租户或业主，必须看清楚租约内的条款。尤其是经过房产中介介绍的情况下，都是使用所谓的“范本式”（template） 租约。最重要的是在签署时没了解清楚租约内的条款，形成最大的致命点。他奉劝租户与业主切勿为了节省律师费而可能负上沉重的代价，更何况租约的律师费是受律师公会指南的规范，律师不能随意收取高昂的律师费。

第二，经过疫情后，所有合同，包括租约本身都应该含有不可抗力因素的条款。虽然如此，不可抗力因素未必符合或适用于所有情况。而且也得看不可抗力因素条款如何起草，不一定有放入不可抗力因素条款即可解除合约，建议咨询律师。

第三，退场机制，即是合约内的终止条款 （termination clause）也是相当重要的一环。合约内理应阐明双方是否有权利终止合约，在什么情况下才能终止，要如终止，终止后是否要承担任何法律责任等。

不过，陈键汉认为，类似的租户纠纷若涉及层面不大，回到经济效益的问题，除非即使在物业租金较低的情况下，租户赖死不走，那么业主没有办法只能带上法庭解决，否则一般的商业租约纠纷由于涉及数额较高的拖欠租金，以及商业租约内一般都会含有赔偿或惩罚性条款，所以无论租户或业主双方只要谈判破裂，都极可能带上法庭处理。

“对于商业业主来说，由于商业租户店铺内可能还存有货物，所以必须带上法庭处理以便能拍卖货物，换取所拖欠的租金。”

其实，建筑业在政府颁布限行令后必须全面停工，由于在房屋买卖合约没有纳入“不可抗力”（force majeure）条款，因此发展商呼吁政府在拟定2019冠状病毒病（临时措施）法案时可以正视此条款，同样问题衍生在租户合约，陈键汉说，租约合约是否可以妥善解决，视乎合约内是否含有一条很好的“不可抗力因素”条款 (Force Majeure Clause)。

他说，根据限行令期间所看到的情况，大部分租户、业主和律师们，都对这情况始料未及，很多不可抗力因素都没有涵盖疫情与管制令的情况。所以，许多商业租户未能依赖不可抗力因素解除合约，只能与业主协商减租或提早解约，目的在于控制企业现金流。

律师朱伟胜补充，新加坡政府在疫情期间，就率先在宪报颁布保护企业免受法律程序索赔的短期援助措施，包括制定“不可抗力”（force majeure）的保护网，避免疫情后引起“疫后诉讼潮”，因此他相信，未来租赁合约会纳入要求这一项。