PAKAR ekonomi menolak ramalan penurunan harga rumah akan berlaku tahun depan dan mempertikaikan spekulasi pasaran hartanah akan jatuh akibat lebihan bekalan unit rumah tidak terjual.

Beberapa pakar yang ditemuramah oleh The Malaysian Insight berkata, mereka tidak melihat sebarang tanda mengenai penurunan harga tahun depan, walaupun data Bank Negara Malaysia (BNM) baru-baru ini mengatakan 83% daripada bilangan rumah tidak terjual berada dalam lingkungan harga RM250,000 ke atas.

Ahli ekonomi bebas Azrul Azwar Ahmad Tajuddin berkata ia memerlukan skala krisis kewangan Asia Tenggara 1998 sebagai pencetus keruntuhan hartanah.

Melalui prestasi Indeks Harga Rumah (HPI) dari 1989 hingga separuh tahun pertama 2017, negara ini tidak terjejas akibat keruntuhan hartanah kecuali pada 1998 dan 1999, kata Azrul Azwar.

HPI mengukur kadar di mana harga rumah meningkat.

Panduan ini menidakkan sebarang risiko berlakunya satu krisis harga perumahan dalam masa terdekat.

Sekiranya harga mungkin turun tahun depan, ini mungkin berita baik bagi mereka yang ingin membeli rumah tetapi berita buruk bagi ekonomi yang lebih luas.

“Kemungkinan penurunan dalam harga hartanah adalah peluang yang baik bagi pembeli rumah kali pertama untuk mempertimbangkan membeli rumah,” kata ahli ekonomi lain, Lee Heng Guie.

Bagaimanapun, Lee daripada Pusat Penyelidikan Sosio-Ekonomi (SERC), berkata walaupun harga menurun, rumah di lokasi yang baik, dengan nilai pelaburan yang tinggi tidak akan menyusut sebagaimana diharapkan.

Rumah tidak mampu dibeli

Spekulasi mengenai krisis pasaran perumahan didorong oleh pemerhatian pakar yang ditemuramah oleh portal berita Free Malaysia Today (FMT) sejak beberapa bulan lalu.

Ahli ekonomi Carmelo Ferlito berkata kadar pinjaman BNM dan kitaran perniagaan pasaran hartanah mencipta gelembung perumahan rumah yang tidak terjual.

Juruukur hartanah bertauliah Ernest Cheong juga memberitahu FMT harga akan mula jatuh selepas Februari apabila pemaju tergesa-gesa mengurangkan lebihan hartanah mereka.

Perangkaan BNM juga menunjukkan terdapat kelebihan penawaran yangbesar dalam hartanah kediaman – tertinggi dalam satu dekad – kerana kebanyakan rakyat Malaysia tidak mampu membelinya.

Dari 2016 hingga April tahun ini, hanya 21% rumah baru dilancarkan pada harga RM250,000 dan ke bawah, tidak mencukupi untuk memenuhi profil pendapatan sebanyak 35% isi rumah Malaysia, kata BNM.

Menteri Kewangan Kedua Johari Ghani berkata, 48% pembeli inginkan rumah mampu milik berharga kurang daripada RM300,000 tetapi pasaran hanya membekalkan 28% daripadanya.

Kerajaan juga mengumumkan pembekuan kes demi kes berhubung kelulusan projek mewah bagi mengatasi penawaran berlebihan.

Walaupun harga rumah di luar kemampuan bagi majoriti rakyat Malaysia untuk beberapa tempoh, Azul Azwar berkata ia stabil selepas BNM memulakan langkah meredakan pasaran pada 2012.

Ini termasuk garis panduan pemberian pinjaman lebih cermat bagi menurunkan hutang isi rumah yang terlalu tinggi dan mengurangkan spekulasi yang memacu harga.

Langkah-langkah ini menyebabkan HPI turun kepada 5.6% pada suku kedua 2017 daripada paras tertinggi sebanyak 14.3% pada akhir 2012.

“(Bagaimanapun) harga tidak susut ke tahap yang membolehkan pendapatan isi rumah mengejar harga rumah yang semakin naik,” kata Azrul Azwar.

Pengarah SERC Lee berkata HPI kekal stabil 6.9% pada separuh pertama 2017.

“Harga rumah tidak dijangka turun dengan ketara pada 2018 kerana tiada sebarang tanda ketara yang menunjukkan pemulihan mendadak dalam pasaran hartanah, yang mengukuh beberapa tahun kebelakangan ini.”

Kesan krisis

Kebarangkalian krisis pasaran hartanah adalah kecil, kata Lee, tetapi jika ia berlaku, kesannya akan membatalkan faedah harga rumah yang lebih murah.

“Kejatuhan harga akibat gelembung perumahan yang pecah akan memberi kesan berkait kepada pengguna, pembina, pembinaan dan institusi kewangan.”

Bank dan peminjam akan menyaksikan lebih banyak pinjaman gagal dibayar. Perniagaan yang terlibat dalam sektor hartanah, seperti pembina, pembekal bahan mentah, jurutera, arkitek dan juga peguam, akan menderita kerana tiada projek, katanya.

“Permintaan yang lemah akan mengambil masa untuk pulih sehingga krisis perumahan dan ekonomi keseluruhan stabil.”

Kerajaan juga akan memperoleh kurang hasil cukai berkaitan transaksi hartanah, kata Azrul Azwar.

“Secara umumnya, jika gelembung hartanah mendeflasi, ia mempunyai implikasi makroekonomi jauh lebih besar berbanding gelembung pasaran saham yang pecah,” kata Azrul Azwar.

“Menurut sejarah, letusan seperti itu bertahan lebih lama, yang kemudiannya boleh menyebabkan krisis perbankan dan kewangan. – 22 November, 2017.