PEMBANGUNAN Forest City mengacau bekalan perumahan Johor dan nampaknya dikecualikan daripada dasar perumahan negeri, kata ahli akademik.

Forest City adalah projek mega terdiri daripada empat pulau buatan dengan sasaran populasi penduduk seramai 700,000 orang. Ia akan menempatkan bangunan pejabat, taman rekreasi, hotel, kompleks membeli belah dan sekolah antarabangsa. Ia dibangunkan oleh pemaju berpangkalan di Guandong, China iaitu Country Garden Group (CGG). Pembangunan pertama syarikat itu di Johor adalah projek 9,500 unit kediaman di Danga Bay.

Menurut penyelidik dari National University of Singapore (NUS) Ng Keng Khoon, tiada data rasmi membuktikan pembangunan Forest City memberi manfaat kepada bekalan rumah kos rendah mampu milik di negeri selatan Malaysia itu. 

“Tiada data menunjukkan pembangunan Forest City secara langsung menyumbang kepada bekalan perumahan kos rendah mampu milik di Johor Bahru.

“Tiada juga peruntukan kuota untuk Bumiputera dalam projek ini kerana ia berada di bawah kategori ‘zon antarabangsa yang baru diwujudkan’,” katanya.

Tambahnya lagi, situasi ini wujud walaupun “Dasar Perumahan Rakyat Johor- di Iskandar Malaysia (DPRJ)” yang dilancarkan pada 2014.

Ng dan penyelidik bersama Dr Guanie Lim (Nanyang Technological University) membentangkan kertas kerja bertajuk “Beneath the veneer- The political economy of housing in Iskandar Malaysia” pada seminar Perkembangan Terkini Ekonomi Johor di ISEAS-Ishak Yusof Institute di Singapura semalam.

“Serupa dengan dasar sebelum ini (1997-2013), pemaju perumahan diperlukan untuk memperuntukkan 40% jumlah rumah sebagai rumah mampu milik dalam projek lebih lima ekar,” kata Ng.

Dan walaupun ada beberapa kelonggaran diberikan kepada pemaju untuk membina “Rumah Mampu Milik Johor (RMMJ)”, pemaju masih diperlukan memenuhi tanggungjawab ini.

“Jika pemaju tidak patuh kepada dasar ini, secara prinsipnya, RM40,000 untuk setiap unit dikecualikan perlu dibayar kepada kerajaan negeri sebagai pampasan,” tambahnya lagi.

Kajian itu mengatakan yang Johor mempunyai peratusan tertinggi kuota dan diskaun untuk Bumiputera di Malaysia.

Bagi hartanah atas tanah berharga melebihi RM250,000, pemaju perlu memperuntukkan 20% unitnya sebagai lot bumiputera dengan diskaun khas sebanyak 15% atas harga jualan. Untuk apartmen pula, 40% daripada jumlah unit perlu ditetapkan sebagai lot bumiputera dengan diskaun 15% harga jualan.

Tetapi Forest City nampaknya dikecualikan daripada peruntukan ini, menurut kajian itu lagi.

Perumahan Johor “sangat tak mampu milik”

Kajian itu menyebut yang harga purata Forest City sebanyak RM1,200 per kaki persegi turut menambah kepada lambakan bekalan hartanah mewah di Johor.

“Ia meletakkan lebih bebanan dalam perumahan untuk majoriti penduduk Johor yang sudahpun diklasifikasikan sebagai ‘sangat tidak mampu milik’.

“Dengan 40% rumah baru dilancarkan berharga antara RM250,001 sehingga RM500,000 di Johor Bahru, perumahan swasta di selatan Johor sudah menjangkau titik sempadan mampu milik perumahan negeri (iaitu harga median rumah) sebanyak RM260,000.

“Isu ini dijangka bertambah buruk kerana Johor secara relatifnya kurang mengalami proses urbanisasi seperti Pulau Pinang, Selangor dan Kuala Lumpur,” kata kajian itu lagi.

Menurut data diperolehi daripada Pusat Maklumat Hartanah Nasional, rumah dalam julat harga RM250,000-RM500,000 di Johor Bahru menyumbang kepada 40% daripada jumlah keseluruhan rumah baru dilancar di negeri itu.

Julat harga itu adalah kayu pengukur kepada kemampuan memiliki rumah untuk majoriti penduduk Johor.

“Tetapi data juga menunjukkan yang harga rumah antara RM100,000 dan RM150,000 jatuh mendadak dan pelancaran hartanah mewah (RM500,000 sehingga lebih RM1 juta) pula meningkat mendadak sejak 2010.

“Walaupun pelancaran ini sederhana sifatnya pada 2013, trend jangka masa panjang tidak dapat dinafikan.”

Kajian juga menyebut yang pembangunan Forest City mengeruhkan hubungan kerajaan negeri dan persekutuan.

“Salah satu tarikan jualan adalah perhubungan dengan Singapura. Ini juga bermakna sebuah Kompleks Kastam, Imigresen dan Kuarantin (CIQ) khas untuk Forest City perlu dibina.

“Tetapi siapa yang akan bayar untuk kendalikan CIQ ketiga yang berfungsi untuk kepentingan pihak tertentu?” kata Lim.

“Nampaknya Forest City hanya akan jadi tumpuan orang luar dan kaya sahaja,” tambahnya lagi. – 24 Februari, 2018.