JULIAN Oh, 40, dulunya pelanggan tetap pusat beli-belah. Boleh dikatakan perunding pemasaran itu akan mengunjungi Subang Parade – pusat beli-belah di pinggir bandar – setiap minggu untuk membeli barangan dapur tapi sejak beberapa bulan kebelakangan ini, beliau mengurangkan kunjungannya kepada dua minggu sekali.

Bagi Oh, alasan pengurangannya sangat ringkas. “Saya terpaksa mengurangkan perbelanjaan kerana harga minyak, bayaran pembiayaan rumah dan barangan dapur mendadak naik.

Leann Jamaluddin, 25, juga memikirkan semula rutin kebiasannya mengunjungi pusat beli-belah. Penulis bebas itu yang sebelum ini banyak menghabiskan masa di pusat beli-belah kini hanya ke 1Utama, Petaling Jaya jika terdapat jualan murah atau hanya berjalan sambil melihat barangan terlebih dahulu sebelum membeli.

“Saya selalu pergi ke pusat beli-belah jika ada jualan murah atau perlu membeli kasut baru atau pakaian dalam.

“Selain daripada itu, saya hanya pergi untuk menonton wayang. Itu pun saya perlu tunggu sehingga Khamis atau jika ada promosi beli satu percuma satu bagi sesetengah pemegang kad bank.”

Pusat beli belah berlebihan

Trend perubahan pengguna di Malaysia seperti Oh dan Leann menunjukkan wujudnya isu pembangunan pusat beli-belah yang berlebihan, menyaksikan mereka bergelut dengan ruang sewa terlalu banyak dan pembeli yang mula berjimat cermat.

Setakat ini, jumlah pusat beli-belah di Lembah Klang sahaja sudah berjumlah 225 dan 14 lagi dijangka dibuka tahun ini walau pun dalam suasana ekonomi merundum.

Pengarah Urusan Henry Butcher Retail, Tan Hai Hsin berkata pusat beli-belah berdepan keadaan sukar akibat kesuraman pasaran yang menyebabkan kemorosotan jumlah pengunjung.

Malah kebanyakan peniaga begitu berhati-hati untuk meluaskan perniagaan mereka. “Ia akan menjadi cabaran buat pusat beli-belah bagi memastikan ia dipenuhi peniaga apabila beroperasi,” kata Tan, yang terlibat dalam kaji selidik pasaran pusat beli belah sejak 1995.

“Bagi keadaan pasaran kini, ia masih bagus kerana masih ada pembukaan pusat beli-belah dengan jumlah kadar penyewaan 80% pada bulan pertama.”

Tan berkata pada penghujung 2016, terdapat 225 pusat beli belah di Lembah Klang, Kuala Lumpur, Selangor dan Putrajaya) dengan jumlah keseluruhan penyewaan kira-kira 68.2 juta kaki persegi.

“Purata kadar penyewaan pusat beli-belah sebanyak 79.9 % pada 2016 dan 14 lagi dijangka dibuka tahun ini akan mempunyai 6.3 juta kaki persegi bagi keluasan lantai.”

Sembilan lagi yang sepatutnya dibuka pada 2015 namun ditangguh. Pusat beli-belah terbesar dibuka tahun ini ialah Empire City Mall (167,000 meter persegi).

Tan berkata: “Ia sepatutnya dibuka pada 2015 tapi tertunda beberapa kali. Antara penyewa utama termasuk Parkson, CJ CGV Cinema, gelanggang ais luncur – sebesar saiz gelanggang Olimpik – dan pusat mega sukan boling.

Bilangan pelanggan merudum

Leaan berkata, beliau kini mengurangkan makan di luar dan hanya membeli produk kecantikan yang murah.

“Setiap kali melihat barang di pusat beli-belah, saya perlu lihat harga juga dan berfikir 10 kali sebelum membeli.

“Kami tidak hanya terbeban dengan hutang dan pinjaman, tetapi komitmen lain juga seperti simpanan, insurans dan saraan keluarga,” kata penulis itu.

Seorang lagi pengguna yang terpaksa mengehadkan perbelanjaan ialah ahli terapi fizikal, Kiran Sam Saj, 30.

Beliau mengurangkan perbelanjaan hampir separuh kerana mahu menampung kenaikan harga barangan dan perkhidmatan.

“Itu merupakan jumlah wang yang biasa saya guna di pusat beli-belah namun tidak lagi. Kini, saya hanya membeli barangan keperluan seperti kelengkapan dandanan diri.

“Saya juga tidak ketinggalan mengikuti sekiranya ada promosi dan jualan. Ini kerana harga barangan terus meningkat tapi gaji masih sama.”

Sementara itu, Tan berkata cabaran utama bagi pemilik pusat beli-belah tahun ini ialah pengurangan perbelanjaan penggunaan, peningkatan kos operasi, dan pengambil alihan penyewa.

“Perbelanjaan peniaga masih belum pulih semasa peringkat pra pelaksanaan cukai barangan dan perkhidmatan (GST),” katanya merujuk kepada cukai yang dikuatkuasa pada 1 April 2015.

Beliau juga menjangkakan keadaan tidak akan bertambah baik dalam tempoh enam bulan ini.

Hadiah percuma tarik pelanggan

“Pemilik pusat beli-belah juga berdepan kenaikan kos operasi seperti penghawa dingin, kawasan keselamatan, pembersihan dan pekerja, namun mereka tidak boleh menaikan harga sewa.

“Bagi penyewa, pula kelembapan pasaran menghalang rangkaian peruncit menandatangani pajakan di pusat beli belah.

Walau begitu, Tan menafikan tanggapan peruncing beralih dari pusat beli-belah utama kepada lokasi lebih berpatutan.

“Tiada trend sebegitu. Peniaga ingin beroperasi dalam pusat beli-belah yang mempunyai trafik pengunjung tinggi. Mereka sanggup bayar lebih untuk beroperasi dalam pusat beli-belah yang mempunyai ramai orang. Mereka tidak akan pindah ke tempat sewa murah 50% tapi tiada rekod beli belah yang tinggi.”

Manakala, pengurus kanan alatan kecergasan Vito, Favian Ong berkata terdapat kejatuhan jualan sebanyak 10% hingga 15% sejak suku pertama 2016.

“Alasannya kerana kini pengunjung makin berkurangan dan faktor lain ialah pusat beli-belah semakin bertambah serta pengguna mempunyai banyak pilihan,” katanya yang turut menguruskan kedai pakaian renang Sun Paradise.

Ong berkata pengguna juga lebih berhati-hati dalam perbelanjaan mereka dan ramai berjimat daripada membeli barang tidak perlu.

“Kami tidak menjangka jualan yang banyak dalam tempoh suku akan datang ini. Jualan kami masih juga begitu. Harap, ada perubahan semasa sambutan Krismas ini,” katanya.

Ong yang menguruskan 20 cawangan kedai, berkata syarikatnya kemungkinan akan menutup dua cawangan jika jumlah jualan tiada perubahan.

“Kami akan memantau cawangan. Selagi kadar inflasi dan operasi tidak meningkat, kami boleh bertahan.

“Kami juga perlu bersaing dengan perniagaan dalam talian. Kami meramalkan situasi pusat beli-belah tidak akan bertambah baik.”

Pemilik kedai Shoeville, Pauline Foh turut mengakui faktor bilangan pusat beli-belah yang banyak menyebabkan kekurangan pelanggan kerana mempunyai lebih banyak pilihan.

Foh, yang membuka kedai kasut khas untuk perempuan di Bangsar Shopping Centre selama tujuh tahun mendapati kejatuhan jualan 10% bagi tahun ini.

“Bertahun-tahun pembeli saya adalah pelanggan tetap. Jadi untuk bersaing dengan pasaran kini, saya turut melakukan perniagaan dalam talian,” katanya.

Ancaman pusat beli-belah dalam talian

Perniagaan dalam talian juga antara satu lagi faktor persaingan pusat beli-belah.

Bagaimanapun, Tan berkata terlalu awal mengisytiharkan kelumpuhan operasi pusat beli-belah.

“Betul semakin banyak peniaga membuka kedai dalam talian. Benar juga rakyat Malaysia membeli belah dalam talian dan ia tidak terjadi hanya di sini, tapi seluruh dunia.

“Amazon peruncit barangan dapur dalam talian terbesar di dunia. Namun mereka juga mewujudkan Amazon Go (sebuah kedai) beroperasi di Amerika Syarikat.

“Malah, Homeplus (Tesco di Korea Selatan) baru saja membuka kedai runcit virtual di lapangan terbang (di United Kingdom) perhentian bas dan stesen keretapi bawah tanah (di Selatan Korea) beberapa tahun lalu. Semuanya adalah kedai.

“Alibaba juga satu daripada peruncit terbesar di dunia. Baru-baru ini, mereka memiliki kedai fizikal di China –. Suning (kedai rangkaian elektrik dan elektronik) dan Intime Retail Group (rangkaian gedung serbaneka).”

Salah satu faktor paling penting bagi kejayaan pusat beli belah adalah mempunyai pengusaha tunggal yang memiliki banyak lot runcit, bukannya dimiliki individu yang ramai, kata Tan.

“Pusat beli-belah diuruskan pasukan profesional. Mereka sangat proaktif dan bertanggungjawab dalam perubahan pasaran runcit dan sikap serta trend beli-belah pengguna.” – 31 Mac 2017.